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多地调控政策落地楼市进入速冻模式

发布时间:2019-08-14 16:51:40

多地调控政策落地 楼市进入速冻模式

国庆假期之前,全国多地楼市还火热得“一塌糊涂”;假期之后,随着多个城市发布严厉的调控政策,多地楼市开始进入速冻模式,成交急剧下跌。业内人士表示,随着调控政策的收紧和美元加息预期的增强,未来国内多个城市的房价下跌将成大概率事件。

调控后成交量应声下跌

一夜之间,之前火热的楼市被泼上一盆冷水。本报记者梳理发现,自9月30日至10月9日,已经有北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、珠海、福州、上海等20余涵盖了一二三线的城市发布了力度不一的新版楼市调控政策。

调控新政之下,多地楼市也应声下跌。以北京为例,据亚豪君岳会统计数据显示,2016年“十一”长假7天(10月1日—10月7日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套,而相比9月的日均成交量更是减少了320套。而在这1154套成交当中,商住所占比重高达88%,纯商住宅7天仅签约143套。

创下中国楼市上涨之最的深圳楼市,单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日,深圳楼市成交数据还在246套,10月2日数据降到12套,到10月3日,成交套数仅有8套。

在此轮房价上涨中,拔得头筹的二线城市南京,也从盛夏直接跌入寒冬。数据显示,国庆节期间(10月1日—10月6日),南京楼市平均每天成交量在138套,而在国庆节前6天(9月25日—9月30日),这个数据则达到744套,也就是说,新政后的成交量不足调控前的两成。值得注意的是,10月3日和10月4日的成交量分别仅有29套,创下近年来的最低纪录。

武汉在10月3日出台楼市调控政策,包括限购和限贷两部分内容。在政策出台之前,武汉楼市延续今年来的交易活跃度,国庆头3天的住宅成交量分别为1067套、792套和612套,每日成交量也成为近几年同期的最高纪录。但在政策出台之后,武汉的单日成交量开始迅速下滑,10月4到10月6日3天的成交量仅为10月1日到10月3日的三成左右。

济南在10月2日出台楼市调控政策,10月2日一天的成交量达到1260套,成为历史上的单日成交高点。在政策出台的第二日也达到824套的次高点。此后成交逐渐回落,假期后三天的日均成交套数约为170套。

除此之外,厦门、福州、合肥等多地楼市在调控政策出来后楼市成交量出现急剧下滑的状况。

未来房价下跌属大概率事件

对于此次各地密集出台的楼市新政,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析,国庆期间,一二三线城市分别根据当地市场的实际情况出台了各自具有针对性的楼市调控政策,这是对党中央、国务院“因城施策”的楼市调控精神的深入贯彻执行。总体来看,一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷,但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场规范以及对144平方米以下住房市场的限购。

各地新一轮楼市调控新政的出台是非常及时和有针对性的,对于稳定市场预期,平抑房价,打击投机炒房,引导市场回归理性必将起到积极有效的作用。各地楼市调控政策出台后,尤其是前期房价涨幅过快的热点城市在楼市调控政策出台后,虽然恰逢楼市成交低谷的国庆长假,但政策效力已经显现。

在胡景晖看来,10月份前期房价涨幅过快城市的楼市交易量将逐步回落,房价也将逐步企稳并回落,全国楼市将开启新一轮降温周期。

对于此次调控政策收紧力度最大的城市——北京,尤为受到关注。亚豪机构市场总监郭毅认为,国庆前后全国有多达22个城市加入收紧调控的行列,其中以北京力度最大,涉及面最广,因此影响力也最大。

郭毅表示,此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷,而北京新“京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施,二套房甚至首套房的首付比例都有所提升,并且对于二套房的认定标准也更加严格,对于投机及投资需求的抑制直指根源。另外,从供应层面,严厉打击捂盘惜售,促进供应加快释放,缓解楼市目前存在的“供不应求”现象,并且通过直接对预售及现售价格进行管控的手段,以达到抑制房价过快上涨的目的。除此之外,新“京8条”还从房产的刚性成本之一,土地价格入手,一方面加大自住房等保障房土地供应,另一方面则重启“控地价、限房价”交易方式,并再次重申“90/70”,通过加大住宅用地供应、增加房源套数,并限定销售价格的方式降低市场价格预期。

郭毅认为,多方组合重拳之下,北京楼市成交量已应声而降,而且接近年底银行收缩信贷的窗口期即将到来,首付提高、信贷收紧,将使得部分客群的购房计划被迫延期。另外由于未来自住房供应还将加大供给

,加之调控重拳之下市场预期的走低,也使得部分客群的购房计划主动延后,观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低。而需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结,预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,从房地产市场趋势来看,本轮调控政策在今年10月初集中发布,北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,市场率先调整极有可能会从上述城市开始。

张宏伟认为,按照房地产周期判断,6-8个月之后也就是从2017年年中开始,伴随着供应量的增加,预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在2017年年中出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时,上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期,调控效果将显现。预计,上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象,市场也将普遍进入降价的周期,投资客开始退场,核心城市周边的城市也会出现降温,市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

值得关注的是,在10月6日于美国举办的2016年第四次二十国集团财长和央行行长会上,央行行长周小川指出,近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,会积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

周小川在该会议上表示,中国信贷/GDP与长期趋势缺口上升,反映了中国应对全球经济复苏乏力和落实G20增长目标所做的努力。目前中国经济中存在一些过剩产能,适当信贷增长可发挥逆周期调节作用。去年中国资本市场出现一定波动,为维护金融稳定,当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况,但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化,中国也会对信贷增长有所控制。

业内人士认为,央行关于控制信贷增长的表态对于主要依靠信贷放水来支撑的房价来说,无疑是当头泼了一盆冷水。未来,缺乏高速信贷增长的支撑,房价出现下跌将会是大概率事件。

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